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Interview de Pierre Glory, conseiller en immobilier

Nematis :
Dans un marché de l’immobilier que l’on annonce en baisse, comment vous positionnez vous ?

Pierre Glory :
Aujourd’hui, plusieurs facteurs influx sur l’achat d’une maison individuelle en résidence principale :

• Les taux de crédit
• Le prix des terrains
• Le prix des maisons

N. :
Les crédits ?

P.G. :
On en parle partout, les banques ont plus de difficultés à consentir des crédits du fait de la conjoncture, des sommes importantes qu’elles ont perdu sur les marchés, elles ont de plus beaucoup de mal à se prêter entre elles et surtout de la remontée des taux de crédits depuis deux ans maintenant qui rogne énormément la capacité d’endettement des ménages français.

Exemple : un couple gagnant 3.000 € par mois de salaire pouvait emprunter il y a à peine deux années en arrière 200.000 € sur 25 ans sans apport (ce qui correspond à la plupart des primo accédants français). De nos jours, ils ne peuvent plus emprunter que 175.000 € environ (158.000 € depuis mi 2008) sur la même durée.

De plus, les banques leur demandent de plus en plus de garantie et même un apport initial important, ce qui diminue d’autant leur chance d’accéder à la propriété.

N. :
Vous nous parliez également des prix des terrains ?

P.G. :
Le second facteur important sur lequel il convient de s’arrêter et qui engendre une baisse du volume de vente est le prix des terrains.

Pour la ville de Perpignan ou certains villages du département dits « les plus côtés », le prix du foncier varie entre 250 et 350 € par m² de terrain viabilisé.

Pour Perpignan, il faut compter 93.000 € pour une parcelle trois faces de 290 m², ce qui grève assez largement le potentiel d’investissement des particuliers.

A ce jour, nous commençons à pouvoir faire de bonnes affaires concernant l’achat de foncier, les prix sont en train de baisser.

N. :
Et le prix des maisons, qu’en est-il ?

P.G. :

Le prix des maisons clefs en main varie de 1000 à 2000 € par m² environ, ce qui nous fait pour un modèle en plain pied de 80 m² avec garage un prix d’appel de 90.000 à 100.000 € environ pour la plupart des constructeurs.

Le prix des matériaux a lui aussi flambé ces dernières années et notamment le prix de l’acier.

N. :
En conclusion ?

P.G. :
En conclusion, on peut s’apercevoir que pour construire une maison 3 faces 4 chambres de 80 m² en plain pied sur Perpignan clefs en main, il faut compter aujourd’hui sur un budget frais de notaire compris d’environ 200.000 € alors que le pouvoir d’achat des français oscille entre 100.000 et 175.000 € tout compris pour les primo accédants, ce qui représente aujourd’hui le gros de la demande.

4 solutions s’ouvrent à nous :

• Prix de vente des terrains encore moins élevé pour pouvoir sortir des parcelles à moins de 60.000 €

• Prix de la construction moins élevé également : la seule solution serait de rogner sur la qualité du bien : inconcevable pour la plupart des constructeurs

• Baisse des taux de crédits qui passent eux par une baisse des taux directeur de la BCE (banque centrale européenne), ce qui redynamiserait le marché : ce qui commence à arriver

• Nouvelle loi de l’Etat qui elle aussi redynamiserait le marché, en espérant qu’elle ne le dope pas encore une fois, donc installer des gardes fous dans chaque ville et village pour éviter par exemple que le prix des terrains n’explosent eux aussi : La Loi Scellier (elle consiste en un investissement locatif pendant au moins neuf années grâce auquel nous allons pouvoir obtenir des services fiscaux une réduction d’impôts de 25 % du montant du bien acheté plafonné à 300.000 € soit une réduction d’impôts maximale de 75.000 € étalée sur 9 ans).

Tout ceci permettrait au marché immobilier du neuf (accession ou défiscalisation) de rebondir et de passer la crise financière mondiale sans trop de difficulté mais il faut de nouveau éviter la bulle immobilière dans laquelle nous tombons à chaque décennie.

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Interview de Pierre Glory, conseiller en défiscalisation immobilière.

Nematis :
De nos jours, qu’est devenu la défiscalisation, on nous raconte un peu de tout, pouvez vous nous en dire plus ?

Pierre Glory :
La défiscalisation en France et dans les Pyrénées-Orientales est toujours attractive mais elle nécessite depuis toujours une étude approfondie du projet proposé.

Nombres de sociétés ont vu dans ces avantages fiscaux (acquérir un bien immobilier sur plans VEFAT que l’on va devoir louer pendant un minimum de 9 ans pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux conséquent comme la Loi De Robien ou Borloo) une aubaine où elles se sont engouffrées et ont abusées de la crédulité et de l’engouement d’un public peu averti en commercialisant des appartements ou des maisons surpayés dans des endroits où il n’y avait pas assez de demande locative pour rentabiliser et pérenniser leur investissement, certains même ne payant même pas d’impôts ou très peu mais désirez faire comme leur voisins : accéder à la propriété.

C’est le constat que l’on peut faire à ce jour mais ce n’est pas pour autant qu’il faut généraliser ces pratiques à l’ensemble de la profession.

Nombres de conseillers financiers qui commercialisent de l’immobilier ont les compétences juridiques, techniques ou les garanties financières nécessaires.

Tout le monde a sa part de responsabilité : les sociétés, les commerciaux, l’Etat qu’il ne faut pas oublier, les particuliers qui ont eux aussi leur part de responsabilité.

N. :
Comment expliqueriez-vous la situation en quelques mots ?

P.G. :
Le crack boursier et la baisse de l’immobilier font peur à l’ensemble de la population.

En bourse, le CAC 40 était à près de 6500 points, il était devenu évident qu’il fallait se retirer.

En immobilier, le prix était devenu irréel, il n’était plus cohérent avec le pouvoir d’achat des français. Concernant les terrains, là où des professionnels proposaient un prix d’achat à des propriétaires terriens pour leur reprendre leur terre, d’autres leur proposaient le double voir le triple.

Mais, il y a deux ans environ, les taux de crédits sont remontés, ce qui a rapidement produit une correction car là où la majorité des français pouvaient acheter 200.000 € en s’endettant sur 25 ans, ils ne pouvaient plus qu’emprunter 158.000 € environ sur la même durée (175.000 € aujourd’hui).

Les maisons ou les appartements neufs à 200.000 € ne pouvaient plus se vendre même en augmentant la durée du crédit (30 et 35 ans).

De plus ces dernières années, le coût de la construction, de l’acier … n’a cessé d’augmenter créant d’autant plus une impossibilité mathématique pour les français d’accéder à leur rêve : devenir propriétaire.

N. :
Que nous conseilleriez vous pour investir car plus rien ne nous parait plus sûr aujourd’hui : bourse, assurance vie, immobilier ?

P.G. :
Il faut étudier en profondeur le projet qui vous est amené : c’est à dire qu’il faut regarder le rapport rentabilité/risque de l’investissement.

Malgré la conjoncture, certaines personnes paieront toujours de l’impôt et quelque soit la période économique où elles voudront investir.

Elles doivent donc regarder le coût final d’un projet et faire le calcul s’il est rentable d’y investir leur argent sans trop de risque.

De nos jours, bon nombre de projets immobiliers sont encore rentables mais il faut bien acheter.

N. :
Bien acheter ?

P.G. :
Bien acheter, c’est acheter au bon endroit, au juste prix et de la bonne qualité.

Plusieurs facteurs sont déterminants :

La localisation du bien : son exposition, la proximité des commerces, des écoles, du centre ville, des axes routiers…

La location : vérifier la demande locative de la ville mais surtout du quartier en particulier, le prix du marché dans ce quartier pour des appartements du même standing que celui qui nous est proposé, il vaut mieux même être en dessous des prix pratiqués pour ne pas se tromper (on n’est jamais trop prudent)

La revente future : pour cela, vérifier la qualité du bien, des matériaux, des entreprises réalisant le chantier ainsi qu’encore une fois la situation du bien comme pour y habiter, on ne doit pas acheter un bien où on ne s’y verrait pas vivre.

En conclusion : ne jamais acheter un bien immobilier sans aller voir sur place l’ensemble de ces facteurs, ce que les gens commencent enfin à faire depuis peu !!!

N. :
Pouvez-vous nous donner un exemple ?

P.G. :
Un appartement neuf vendu sur plan à Perpignan dans un des quartiers les plus demandés acheté à 2600 € par m² peut paraître cher avec le réalignement des prix du marché mais acheté à crédit et défiscalisé, il peut ne coûter à son propriétaire qui va le louer sur 15 ans et qui paye un minimum d’impôts, que 1350 € par m² soit à peine 8.850 Francs grâce à l’économie d’impôts générée par son acquisition et les loyers encaissés par son ou ses locataires.

Une dernière chose : la semaine dernière, une de mes clientes est venu me voir pour reporter son acquisition car, disait elle, les prix allaient encore baisser (-10 à -15 % environ sur un an).

Je lui ai tout simplement fait le calcul suivant : si vous achetez aujourd’hui l’appartement à 168.000 € (6 % de baisse par rapport à cet été : 10.000 €), vous aurez une livraison du bien reporté d’au moins un an soit 12 mois de loyers à 600 € par mois = 7.200 €, ensuite pendant cette année vous continuerez à payer vos impôts soit 7.500 € (elle a des revenus fonciers existants), ce qui nous fait un total de 24.700 € sur une année, si vous attendez deux années, 39.400 €.

Prenons l’hypothèse où elle achète fin 2009, livraison début 2011 en général, elle aura donc un bien valant 15 % de moins « normalement » soit 151.300 €, si elle achète aujourd’hui, livraison Avril 2009, elle paiera 168.000 € l’appartement mais elle aura encaissée 29.400 € de loyers et d’impôts soit 168.000 – 29.400 = 138.600 €.

Autre exemple où elle achète à -15 % mais avec une livraison début 2010 soit une différence que de 12 mois : 7.200 de loyers + 7.500 d’impôts économisés : 14.700 €. Elle paiera donc son appartement 153.300 € au lieu de « peut-être » 151.300 €.

Dans un cas, nous sommes dans le concret, dans l’autre nous sommes dans l’attente d’une « peut-être baisse de 15 % » sur deux ans. Chaque projet mérite une étude approfondie.

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